كل ما تريد معرفته عن امتداد عقد الإيجار بعد وفاة
المستأجر الأصلي بالمحلات التجارية
يقدمها لكم : محمود البدوي المحامي بالنقض والدستورية العليا .
نقول
للسائلة الكريمة أن سؤالها او حالتها فيما يخص المحل الذي تديره هي وشقيقها عقب
وفاة والدهم المستأجر الأصلي يحمل شقان :
الشق الأول : وهو المتعلق بفكرة هل يحق لهما الامتداد عقب وفاة
المستأجر الأصلي أم لا ؟
وهنا
نقول أن مفاد
النص فى الفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وفى المادتين الرابعة والخامسة منه ، أنه من
تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن , يشترط
حتى يستفيد المشار إليهم في النص من مزية الامتداد القانوني لعقد إيجار المكان
المؤجر لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي , بعد وفاة مستأجره أن
يمارسوا ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم ، فامتداد العقد طبقاً لهذا النص لم
يعد حقاً مطلقاً لجميع ورثة المستأجر بعد وفاته كما كان الحال إبان العمل بحكم
الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 قبل تعديلها . وإنما قصره
المشرع على بعض الورثة ووضع له ضابطاً وهو استعمال العين في ذات النشاط الذى كان
يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته ، ولازم إعمال هذا الضابط ومؤداه .
أنه إذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن تحدث عنهم النص , استمرت
الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة اللذين لم يشاركوهم
استعمالها , وهو ما يتضح معه أن السائلة وشقيقها يحق لهم الإمتداد بقوة القانون ,
وبوصفهم ممارسين لذات النشاط الذي كان يمارسه والدهم المستأجر الأصلي , أما
الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة اللذين يشاركونهم
استعمالها ، وهذا المعنى يتفق أيضاً مع قصد الشارع في تقرير هذا الحكم المستحدث
وهو على ما يفهم مما أوردته المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 6 لسنة 1997 (
الحفاظ على الرواج الاقتصادي وحماية مصالح ورثة المستأجر التي قد تكون مرتبطة
بالعين بوصفها مصدر رزقهم ، ولما كان عدم استمرار الورثة في استعمال العين بعد
وفاة مستأجرها لا يساعد على رواج الحالة الاقتصادية , ويفصح عن ضرورة شغلها
بالنسبة لهم غير قائمة ، فإن علة تقرير مبدأ الامتداد القانوني لعقد الإيجار يكون
منفية ، وإذا كانت الأحكام القانونية تدور مع عللها وجوداً وعدماً ولا يجوز أن
تجاوز دواعيها ، فإن عقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو
الصناعية أو المهنية أو الحرفية ينتهى – في هذه الحالة – بوفاة المستأجر ولا يمتد
إلى أي من ورثته ) .
الشق الثاني : وهو المتعلق تغيير النشاط وإضافة نشاط جديد هل هو احد
موجبات فسخ عقد الإيجار أم لا ؟
وفي
هذا الصدد نقول بأنه تواترت احكام محكمة النقض المصرية علي أن فكرة تغيير النشاط
الموجبة لفسخ العقد بناء علي تغيير النشاط , يقصد بها في مضمون النص أنه التغيير
من نشاط الي أخر , بمعنى أن يكون المكان مؤجر لممارسة نشاط تجارى أيا كان نوعه مثل
( تجارة ملابس – تجارة غلال – تجارة أجهزة كهربائية ) فجميعها أنشطة تجارية , فإذا قام المستأجر
بتغيير من نوع تجارة الي أخرى فلا تثريب عليه , ولا يتعارض مع طبيعة النشاط التجاري
الذي نص عليه العقد .
أما
في حالة ما إذا قام بتحويل النشاط التجاري الى نشاط صناعي , ومثال ذلك أن يقوم
بتحويل العين من محل لبيع الأجهزة الي ورشة لتصنيع الأجهزة مثلاً , فهنا يكون قد
خالف الغرض من استخدام العين المؤجرة , وقام بمخالفة القانون , لتغييره استخدام
العين بدون وجود تصريح كتابي صريح بذلك من المالك .
ومن
ثم فإن ما تم إضافته من نشاط جديد لبيع إكسسوار المحمول , وأضافته الي نشاطهم
الأصلي لا يعتبر مخالفة للغرض المؤجرة له العين , ومن ثم لا مخالفة علي ورثة
المستأجر تستتبع فسخ العقد .
تعليقات
إرسال تعليق